2020-07-31

城市服務增量空間巨大,物業公司將成“智慧”的城市管家

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7月8日,“武漢重啟”三個月之際,武漢市江漢區人民政府與萬科物業就老舊社區改造、物業城市等簽署《戰略合作協議》。萬科城市服務落地再添一城。

早在今年5月以來,頭部物管公司就頻繁滲入城市服務領域:萬科牽手鼓浪嶼;龍湖簽約岳陽城陵磯新港區;保利物業再次中標嘉善項目;佳兆業美好與河北邯鄲市峰峰礦區共同成立城市綜合服務平臺。

作為近幾年新興的行業細分賽道,所謂“城市服務”,是指將公共空間和公共資源當做一個整體,由物業企業進行統籌管理,涉及具體包括城鎮景區、市容環衛、政府大樓、口岸、產業園、學校、醫院、高速路等。本質上是物業公司業務邊界的拓展,將社區管理轉向公共管理,是競爭市場逐漸由住宅轉向非住宅的一個具體表現。

幾家頭部企業逐步加大在該賽道的規模擴張。從保利物業公布的財報來看,2019年保利物業有2.87億在管面積,其中1.4億來自公共服務項目,占比高達48.9%,同比增長105%,甚至超過了住宅物業的在管面積。萬科還曾公開表示,要等到市場充分肯定,成功轉型為城市服務商后才上市。

緊隨頭部企業,業內在城市服務、公共服務等領域的動作逐漸展開,物業管理儼然不再是一個單一的社區管家。隨著業態的不斷拓展,社區、商辦、公共空間……物業管理的觸角可涉及城市運營每個環節,“城市大管家”或成物業公司的最終形態。

為什么物業公司會進軍城市服務?

從大背景來看,城市服務是我國新型城鎮化建設的關鍵。不同于以往“投資造城”、“投資基建”的粗放式城鎮化,新型城鎮化更加注重城市的公共服務獲取、社會保障供給等內容,單靠地方政府進行城市治理已難以滿足這種治理需求。在此瓶頸下,引入物業公司精細化、一體化的城市服務有望實現地方政府、物業公司、城鎮居民三贏的局面。

從物業公司的角度來看,城市服務是一條規模大、利潤優的優質潛力賽道。進軍的背后,我們可以結合目前的市場態勢,初探其中的利益驅動和值得注意的問題。

1、物業公司承接城市服務項目具備天然優勢

傳統的物管服務與城市服務在服務內容上高度重合。保潔對應市政環衛,安保對應城市秩序,綠化對應城市園林綠化養護,設施管理對應城市公共設施管理,而近年來興起的智慧物業也可為智慧城市的建設升值賦能。因此,在基礎業務上,物業公司深入城市服務具有天然優勢,對比擅長單項服務的公用事業單位,物業公司的業務延伸會更為順暢。

將管理物、服務人的經驗和理念注入城市治理,物業公司與政府共同打造新的合作模式,打造標桿城市,可催生巨大的服務需求,這將對物業公司的市場規模、資源統籌能力帶來明顯提升。

2、城市服務具備以時間換空間的價值

拓展業務的同時,新項目的盈利能力是最受關注的一點。城市服務的市場空間有多大?

就產業園、醫院、學校、公共場館等部分非住領域而言,根據國家統計局數據,2000-2019年,全國文化、體育和娛樂用房,科學及教育用房,醫療用房的累計竣工面積分別為4.32億、17.69億、4.64億平方米,產業園區已超1.5萬個,市場容量巨大。

就單項業務來說,以目前物業公司嘗試最多的市政環衛為例,根據華泰證券數據顯示,2019 年我國市政環衛市場規模 3171 億元,預計2024年可達到4352億元,僅考慮市政環衛規模便可為物業管理行業帶來 10%-20%營收增量。

此外,相對于其它領域,城市服務還具備著規模“自增長“的優勢,即城市服務的服務范圍可能會隨著甲方滿意度的提高而得到進一步擴大。

然而根據頭部企業公開的財報數據來看,城市服務的實際收入能力似乎沒有達到較高預期。

截至2019年,保利物業物業管理總收入38.44億,源自公共及其他物業的收入約為4.81億元,僅占12.5%左右。與之對比,在管面積占比不到2.7%的商業及寫字樓的物管收入,占比卻達到了13% 。

針對“城市服務業務收益弱”的表現,業內專家認為,公建領域物業面積較大,無法以面積計算產出的“坪效”及短期收入來衡量,主要看的是單合同金額。而且在發展初期,企業投入成本一般較大,對盈利造成一定影響,但城市服務更看中的是未來的升值空間,其帶來的資源會拓展業務的深度和廣度。

因此,城市服務更像是一個逐步升值的潛力股,在物管行業“跑馬圈地”的現階段,是物業公司值得用時間換空間的有效擴張途徑。

3、利益驅動行業主動向精細化、智能化管理升級

城市服務市場空間大,同時也存在著更多細分領域,且領域間需求差異較大,這就要求城市服務的提供者應具備提供綜合服務的能力,因此會更考驗物業公司的管理實力和整合資源的能力,這將是是決定企業能管多大、能走多遠的關鍵。為滿足城市服務業務更復雜的需求,物業公司將積極尋求向精細化、智能化管理轉變的有效手段,這對整個行業來說,無疑是一個創新發展的良好機遇。

而智慧科技的進步,正為行業的創新變革提供了可能。更重要的是,結合智慧科技手段,帶來的不僅僅是精細化的服務升級,其更能有效地解決城市服務的管理難題,從而推動整個利益空間的加速占據。

在城市服務的探索過程中,隨著業務的拓展,服務范圍不斷擴大,隨之而來的是工作人員數量劇增、人工成本大幅上漲的問題,物業公司盈利能力進一步受阻。同時,基于細分領域,要提供配套服務的解決方案,要求物業公司必須掌握整個服務區域的運營情況,才能更好地進行資源整合。

如不能解決上述問題,物業公司原具有的天然優勢將受到影響,最終阻礙規模擴張和利潤收入,但若是借助以數據為核心的智慧科技則能讓物業公司更快掌握市場。以愛物管為例:

針對人員管理和人工成本,通過數據量化工作,能對人力投入最大的如清潔環衛、設施管理、秩序維護等基礎板塊業務進行產業化升級,在優化人員結構、提升外包率的同時,提高運營效率和服務品質。

在這種更輕的模式下,物業公司借助外包公司成熟的服務體系,能更好地發揮天然優勢,提高甲方滿意度而進一步實現空間的擴展。

在整合資源方面,通過統一的中心系統,各領域、各環節數據互關互聯,能夠滿足多種運營場景的聯動需求,從而實現對整個公共區域的實時管理,更有利于物業公司進行資源整合。

而智慧技術能帶來的附加價值遠不止此。智慧的管理、人性化的服務,對提升城市品位、優化人居環境的的作用將越來越重要,政府想打造城市名片,必將借助物業公司的力量。隨著科技的完善和政府對城市服務的支持鼓勵,物業公司的服務會深入城市每個角落,成為一個“智慧”的城市大管家。

高邦物業
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